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    買到瑕疵屋該怎麼辦?

    買到瑕疵屋該怎麼辦?

    發布日期:8/11/2023

    買到瑕疵屋對於買房者,不僅造成巨大的經濟損失,更可能帶來無盡的麻煩與心理壓力。買家可能不得不面對房屋潛在的安全隱患,承擔昂貴的修復費用,甚至可能面臨無法居住的情況。而在這樣的情況下,法律要如何保障買賣雙方呢? 

    今天就和 睿理國際法律事務所 來探討買房過程中遭遇瑕疵屋困擾!

    無論是買房還是賣房,在房屋交易過程中都應該意識到法律的重要性。只有在充分了解相關法律規定的情況下,買家才能在面對瑕疵屋困擾時保護自己的權益!🙌🙌

    📍買到瑕疵房屋,在民法上可以如何主張? 

    ◆物之瑕疵擔保

    這裡指賣家出售的房屋必須要符合賣家所保證的品質。就是要符合「標的物現況說明書」的屋況,如果屋況不符合標的物現況,買家就可以要求賣家降價或解除契約。如果已經付完款項,仍可請求退還差價。

    📍重大瑕疵未發現賣家可不用負責?

    現在市面上許多購屋平臺都有360度看屋的功能,有些房仲甚至會經營IG實際拍攝看屋,雖然這樣線上看看似安心,但在簽約前還是要到現場看過房屋的實體並親自檢查。因為在民法有規定,買家如果知道有瑕疵,或重大過失卻沒發現瑕疵的話,除非這個瑕疵是賣家故意不告知的,否則賣家是有可能不用負責的。

    所以在購屋前檢查是買家的權利與義務,簽約前也務必要與賣家先安排看屋請求瑕疵擔保與修補。

    📍發現瑕疵要在多少時間內主張呢?

    發現瑕疵要即時通知賣家,若有怠於通知的情況,賣家便有可能主張免責。另外,主張賣家要負物之瑕疵擔保責任,買家要注意時間,如果在交付標的物(交屋)後5年都沒有向賣家主張物之瑕疵擔保的責任,或是在通知賣家瑕疵後超過6個月沒有主張,權利就會因為超過法定的除斥期間而消滅。

    📍買到瑕疵房屋,在民法上可以如何主張? 

    ◆物之瑕疵擔保

    這裡指賣家出售的房屋必須要符合賣家所保證的品質。就是要符合「標的物現況說明書」的屋況,常見的重要項目有漏水、氯離子濃度(俗稱海砂屋)、是否曾有非自然死亡之情形(俗稱凶宅),這些是賣方必須在出售時據實告知的,否則就有可能被認為是故意不告知瑕疵。如果屋況不符合標的物現況,買家就可以要求賣家降價(減少價金)或解除契約,或是負損害賠償責任。至於個案上應該要降價或是解除契約,則是看瑕疵的嚴重程度,如果是輕微瑕疵(如只有一點點漏水),而因此解除契約「顯失公平」的話,那就只能主張降價;反之如果是像凶宅般嚴重的瑕疵,已經無法期待透過折讓價格的手段讓買方接受的話,就可以主張解除契約。

    另外,無論是要主張降價或解約,都必須在告知賣方瑕疵的六個月內(或點交房屋後五年內),以寄發存證信函的方式向賣方主張權利,並可以同時向賣方請求返還所收取(或溢領)的價金喔!

    📍訴訟途徑

    如果調解沒有結果,就可以提起訴訟。任一方如果完全沒有退讓空間,就會經由法官進行審理,法官會依據雙方所提出的買賣證據,逐一審酌賠償、修補、擔保的減價等等是否有理。這邊需要注意雖然法定沒有強制律師代理,但不動產相關訴訟牽涉到非常多層面,建議還是要尋求專業的律師團隊最為保障。

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