買到瑕疵屋該怎麼辦?

買到瑕疵屋對於買房者，不僅造成巨大的經濟損失，更可能帶來無盡的麻煩與心理壓力。買家可能不得不面對房屋潛在的安全隱患，承擔昂貴的修復費用，甚至可能面臨無法居住的情況。而在這樣的情況下，法律要如何保障買賣雙方呢？ 

今天就和 睿理國際法律事務所 來探討買房過程中遭遇瑕疵屋困擾！

無論是買房還是賣房，在房屋交易過程中都應該意識到法律的重要性。只有在充分了解相關法律規定的情況下，買家才能在面對瑕疵屋困擾時保護自己的權益！🙌🙌

📍買到瑕疵房屋，在民法上可以如何主張？ 

◆物之瑕疵擔保

這裡指賣家出售的房屋必須要符合賣家所保證的品質。就是要符合「標的物現況說明書」的屋況，如果屋況不符合標的物現況，買家就可以要求賣家降價或解除契約。如果已經付完款項，仍可請求退還差價。

📍重大瑕疵未發現賣家可不用負責？

現在市面上許多購屋平臺都有360度看屋的功能，有些房仲甚至會經營IG實際拍攝看屋，雖然這樣線上看看似安心，但在簽約前還是要到現場看過房屋的實體並親自檢查。因為在民法有規定，買家如果知道有瑕疵，或重大過失卻沒發現瑕疵的話，除非這個瑕疵是賣家故意不告知的，否則賣家是有可能不用負責的。

所以在購屋前檢查是買家的權利與義務，簽約前也務必要與賣家先安排看屋請求瑕疵擔保與修補。

📍發現瑕疵要在多少時間內主張呢？

發現瑕疵要即時通知賣家，若有怠於通知的情況，賣家便有可能主張免責。另外，主張賣家要負物之瑕疵擔保責任，買家要注意時間，如果在交付標的物（交屋）後5年都沒有向賣家主張物之瑕疵擔保的責任，或是在通知賣家瑕疵後超過6個月沒有主張，權利就會因為超過法定的除斥期間而消滅。

📍買到瑕疵房屋，在民法上可以如何主張？ 

◆物之瑕疵擔保

這裡指賣家出售的房屋必須要符合賣家所保證的品質。就是要符合「標的物現況說明書」的屋況，常見的重要項目有漏水、氯離子濃度(俗稱海砂屋)、是否曾有非自然死亡之情形(俗稱凶宅)，這些是賣方必須在出售時據實告知的，否則就有可能被認為是故意不告知瑕疵。如果屋況不符合標的物現況，買家就可以要求賣家降價(減少價金)或解除契約，或是負損害賠償責任。至於個案上應該要降價或是解除契約，則是看瑕疵的嚴重程度，如果是輕微瑕疵(如只有一點點漏水)，而因此解除契約「顯失公平」的話，那就只能主張降價；反之如果是像凶宅般嚴重的瑕疵，已經無法期待透過折讓價格的手段讓買方接受的話，就可以主張解除契約。

另外，無論是要主張降價或解約，都必須在告知賣方瑕疵的六個月內(或點交房屋後五年內)，以寄發存證信函的方式向賣方主張權利，並可以同時向賣方請求返還所收取(或溢領)的價金喔！

📍訴訟途徑

如果調解沒有結果，就可以提起訴訟。任一方如果完全沒有退讓空間，就會經由法官進行審理，法官會依據雙方所提出的買賣證據，逐一審酌賠償、修補、擔保的減價等等是否有理。這邊需要注意雖然法定沒有強制律師代理，但不動產相關訴訟牽涉到非常多層面，建議還是要尋求專業的律師團隊最為保障。

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