【一屋二賣買受人-如何尋求法律救濟】

🏠【一屋二賣買受人-如何尋求法律救濟】🏠

❣️情境劇:

甲名下有一間房子想要出售，原本找到買家乙並簽約預計一個月後過戶，沒想到在過戶之前，又有丙找上門也想要買這間房子，且開價比甲乙間說好的價格還要高，甲非常心動，便想要放棄與乙的交易，轉而將房子賣給丙，但不知道這樣的行為是否合法，於是來詢問律師的專業建議。

❣️律師這樣說:

其實甲這樣的行為屬於「一屋二賣」，在民法上是被准許的喔！因為雖然甲乙間已經簽訂契約，但是基於尊重個人自由意志，促進經濟發展的角度，如果甲能夠找到更好的買家，就算違反對乙的契約也是被承認的，只是隨之而來的，甲也要面對違約的懲罰。故不動產買賣契約中常會有「違約金」之條款，當一方當事人違約時，他方當事人可以依契約請求違約金。此種約定對於嚇阻違約及明確化違約後賠償方式，有相當助益，以免當事人簽約後隨意反悔，徒然浪費雙方的交易時間及成本。

📍一般來說，如果是通過房仲或代書簽署制式的買賣契約，裡面都會載明雙方違約的時候應當負的違約責任，以內政部公告的預售屋買賣契約書範本為例，在第11條就有寫明：「賣方違反第七條（所有權移轉）第一項或第二項、第九條（交屋）第一項前段約定時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十五為限。買方不得另行請求損害賠償。」看的出來，如果越早跟原本的買方解約，賣方所受的損失也會越小，所以建議如果真的有一屋二賣的打算，就盡快以「存證信函」的方式告知原本的買方解約，會是讓損失最小化的作法喔。

📍另外，因為違約金是由契約雙方自行約定，在雙方經濟實力不對等時，弱勢一方無法有效的提出對自己有利的條件，即可能產生對該方不公平之情況。因此，為了避免上述問題的發生，民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」因此，若締約後發現違約金額不合理，可提起訴訟請求法院調整違約金之金額。

📍並且，我們從最高法院109年度台上字第1031號判決可以知道法院對於如何調整違約金有更細緻的標準：

1. 一般客觀事實。

2. 社會經濟狀況。

3. 當事人所受損害。

4. 債務已為一部履行時，得比照債權人所受利益減少其數額。

5. 若違約金為損害賠償總額預定性質，應審酌債權人實際所受之積極及消及損害

所以，當我們回到前述故事的狀況，實務上通常會透過不動產估價的方式，比對原契約約定的金額，以及該房屋的市價間有無差異，舉例而言，如果甲乙間約定以1000萬出售該房屋，而該房屋的市價是1200萬元，代表乙如果沒有成功買到房子，就會損失200萬元的利益，這樣的金額便會被法院考量在認定違約金金額內；反之，如果該房屋的市價是800萬元，代表乙買了這間房屋居然是賠的，那甲不履約對乙完全不會造成利益上的影響，甚至還是件好事，在這種情況下，甲自然就可以大大減少違約金的金額了！

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