頂樓防水工程瑕疵與解約：論承攬契約中之瑕疵修補義務與違約金請求

一、 案情背景

本案當事人為某集合住宅管理委員會。管委會於 112 年 3 月間，委託某工程行進行社區頂樓防水修繕工程 ，約定總價金為新臺幣（下同）162 萬元，並應於 80 個工作日內完工 。

然而，工程行在施作過程中，其防水樹脂、玻璃纖網等核心工項出現明顯瑕疵 ，導致試水期間多戶頂樓住戶室內嚴重漏水、甚至出現水窪與牆壁浮起情事 。管委會多次督促修繕，工程行雖有派員到場，卻始終未能根治漏水問題 。

二、 本案法律爭點

本案承辦過程中，我們管委會主張以下核心訴求，並獲得法院全面採納：

1. 瑕疵擔保責任與契約解除權： 依據民法第 494 條規定，工作有瑕疵經定相當期限請求修補而不修補者，定作人得解除契約 。我們舉證證明，雖然管委會已支付部分工程款，但係基於推進工程之考量，並非認可品質無虞 。工程行經數月催告仍無法改善漏水，管委會依法解除該瑕疵工項之契約並請求返還已付價金 90 萬元 。

2. 逾期完工違約金之認定： 契約約定施工期間為 80 個工作日 。我們詳細勾稽施工進度與天候紀錄，認定工程行自 112 年 7 月 11 日起即陷入遲延 。縱使工程行抗辯於起訴後曾到場修繕，但依據民法第 258 條，解除契約之意思表示不得撤銷，且後續試水仍顯示漏水情形持續，故不影響違約金之計罰 。

三、 法院判決要旨

法院審理後，認同我方主張，判決要點如下：

• 認定瑕疵確實存在： 依據住戶反映紀錄及工程行自承「美工刀割開不織布未處理好」等證詞，認定工程品質未達標準 。

• 解除契約合法有效： 工程行經相當期限催告（近 6 個月）仍未修補完成，管委會行使部分解除權於法有據 。

• 判還款項及違約金： 工程行應返還溢領之工程款 90 萬元，並給付遲延違約金 164,000 元，共計 1,064,000 元 。

四、 律師觀點：定作人應如何自保？

承攬契約常見「邊做邊付」的付款慣例，往往導致定作人在發現瑕疵時，資金已大量撥出。本案成功的關鍵在於：

1. 詳實的紀錄留存： 我們協助管委會彙整了長達一年多的住戶反映登記表、通訊軟體對話紀錄及試水照片 ，成為推翻工程行「已驗收」辯詞的關鍵證據 。

2. 嚴謹的催告程序： 在法律上，單純口頭抱怨不足以構成解約要件。我們指導當事人進行具備「相當期限」的書面催告 ，確保解除權之行使無懈可擊 。

五、 結語

防水工程涉及專業工序，一旦發生爭議，往往對社區居民生活品質造成巨大影響。身為法律專業人員，我們不僅是處理訴訟，更是協助管委會建立正確的驗收與催告流程，以法律手段確保工程品質，守護住戶的居住正義。

本案承辦律師： 睿理國際法律事務所 林怡君律師